缺乏判断能力的精神病人签订两百万房屋认购书，律师认为可以主张返还定金

 【基本案情】

  原告系患病多年的精神分裂症患者，有病历资料和残疾人证可以证实。2016年10月11日，神志不清的原告在被告鼓动下稀里糊涂与被告签订了《楼宇认购书》，内容为：原告认购被告开发的商品房，总价2575145元，签订认购书时，支付5万元定金。在10月19日之前需支付首付款1095145元，余款需在10月29日之前办理好按揭贷款申请手续。签订认购书时原告就支付了5万元给被告。随后几天，原告母亲带原告与被告就签订正式《商品房买卖合同》事宜进行了协商，原告及原告家人对房屋的设计、质量以及交房时间、产权证办理等相关事宜无法与被告达成一致。原告母亲要求退回5万元定金，但是开发商不同意。

  【律师意见】

   原告方律师李海军认为，原告在签订认购书之前是精神分裂症患者，系精神病残疾人，与被告签订认购书时神志不清，无正常的判断能力和控制能力，原告不具备购买两百多万元房屋的身体条件及经济条件，在此情况下，其签订的认购书明显不是真实意思的表示。双方签订的认购书，应当是无效的。此外，双方就房屋的交付、办证、设计、质量等合同基本条款无法达成一致意见，无法签订正式的商品房买卖合同，这并不能归责于原告。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

  【处理结果】 江西吉安市资深房地产律师李海军律师代理原告写好起诉状，准备好充分证据，向法院起诉，同时建议原告母亲继续与开发商协商。开发商了解相关法律和原告实际情况后，最终同意退回全部定金。

  【律师法律文书】

                     民　事　起　诉　状

   原告李某欢，女，汉族，1981年7月 日出生，住江西省吉安市青原区河东街道，身份证号：362401   ，电话：    。

   法定代理人王某英，女，汉族，1958年1月 日出生，住址同上，身份证号码：36240119    ，系原告母亲，电话：   。

   被告某某地产集团吉安有限公司，住所：江西省吉安市吉州区，统一社会信用代码/注册号：    ，电话：   。

法定代表人：   ，负责人。

  诉讼请求：

  一、判令被告立即退还原告50000元；

  二、本案诉讼费由被告承担。

  事实与理由：

  原告系患病多年的精神分裂症患者，有病历资料和残疾人证可以证实。2016年10月11日，神志不清的原告在被告鼓动下稀里糊涂与被告签订了《楼宇认购书》，内容为：原告认购被告开发的商品房，总价2575145元，签订认购书时，支付5万元定金。在10月19日之前需支付首付款1095145元，余款需在10月29日之前办理好按揭贷款申请手续。签订认购书时原告就支付了5万元给被告。随后几天，原告母亲带原告与被告就签订正式《商品房买卖合同》事宜进行了协商，原告及原告家人对房屋的设计、质量以及交房时间、产权证办理等相关事宜无法与被告达成一致。

原告方认为，原告在签订认购书之前是精神分裂症患者，系精神病残疾人，与被告签订认购书时神志不清，无正常的判断能力和控制能力，原告不具备购买两百多万元房屋的身体条件及经济条件，在此情况下，其签订的认购书明显不是真实意思的表示。双方签订的认购书，应当是无效的。此外，双方就房屋的交付、办证、设计、质量等合同基本条款无法达成一致意见，无法签订正式的商品房买卖合同，这并不能归责于原告。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。为维护自身合法权益，原告特具此状，望依法判如所请。

此致

吉州区人民法院

                          具状人：

                          二0一六年十一月二日