离婚协议约定房产给孩子，就一定有效吗？

作者：北京市陈剑峰律师  
【案情介绍】
王季君和刘黄芳原系夫妻关系，婚后生育一子王健平。夫妻共同购买了北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋（以下简称1003号房屋），登记在妻子刘黄芳的名下。2008年4月，王季君和刘黄芳协议离婚，双方签署的离婚协议书中关于共同财产的分割部分有如下约定：“位于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋一处归孩子王健平所有。王季君可以暂时居住直至孩子结婚前6个月搬出此房。结婚之时，不腾出此房后果由王季君全部负责。”2010年2月，刘黄芳在北京日报上刊登遗失声明一份，载明：“房屋所有权人刘黄芳不慎将坐落于北京市丰台区某小区5号楼1003号的房屋所有权证遗失，证号：京房权证丰私字第N号，声明作废。”2010年3月8日，刘黄芳与王健平签订《存量房屋买卖合同》，以45万的成交价格买卖1003号房屋，交纳契税4500元。王健平实际未向刘黄芳支付购房款。2010年3月8日，1003号房屋登记的产权人变更为王健平单独所有。后儿子王健平以产权人的名义要求父亲搬出住房，父亲王季君无奈于2010年12月委托本律师向北京市丰台区人民法院起诉，要求判令刘黄芳和王健平之间关于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋买卖合同无效。（注：为保护当事人隐私，文中名均为化名。）
【双方观点】
原告王季君认为：虽然夫妻之间的离婚协议约定房产归儿子王健平所有，但该约定属于赠与，房屋在过户以前其可以撤销赠与，故未实施赠与行为前，其仍属房屋的共有人，未经共有人同意擅自将房产出售应属无效行为，且买受人购买该房屋并未实际支付购房款，并非善意、有偿取得房屋的所有权，被告之间的房屋买卖合同应属无效合同。
被告刘黄芳、王健平认为：离婚协议中已约定房产归儿子王健平所有，且所签房屋买卖合同并未违反法律法规之相关规定，应属合法有效；此外，未实际支付购房款是因为暂时钱款不够，等钱够了再予以支付。
【审理结果】
法院经审理认为：刘黄芳通过签订存量房屋买卖合同的形式将1003号房屋过户到王健平名下，实际双方并不存在房屋买卖合同关系，且王季君作为该房产的共有人并不同意出售该房屋给王健平，王健平亦未按合同给付款项，不属于善意、有偿取得房产。依照《中华人民共和国民法通则》第5条、《中华人民共和国合同法》第52条之规定，判决如下：被告王健平、刘黄芳于2010年3月8日签订的关于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
被告王健平、刘黄芳对上述一审判决服判，没有提出上诉。
【陈剑峰律师评析】
本案争议的焦点是：原告是否仍属诉争房产的共有人，房屋买卖合同是否有效？
要想搞清楚原告是否是房屋的共有人，我们要先知道什么是共有。共有是指两个以上主体对同一财产享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。”夫妻之间在婚后取得的财产一般属于共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
虽然诉争房产登记在妻子刘黄芳名下，但因为系夫妻共同购买，所以应属夫妻共有财产。
离婚时，夫妻双方对共有房产的分割做了约定，即房产归孩子所有，此约定属于赠与。赠与合同通常为实践性合同，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”即不动产在产权登记以前，动产在实际交付前，赠与人均可以撤销赠与。那么，在将房产过户给孩子以前，房屋的所有人是谁呢？应该说还是属于夫妻共有，因为夫妻二人在离婚时约定将房产赠与孩子，但未将房产实际过户，那么夫妻二人对房产仍享有所有权。
既然房产在过户给孩子以前仍属夫妻共同共有财产，那么妻子擅自处分的行为是否有效呢？《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，未经共同共有人同意而擅自处分财产的行为，一般应认定为无效行为。本案中，被告刘黄芳虚构了房屋产权证丢失的事实，在报纸上刊登遗失声明，而后王健平签订房屋买卖合同将房产进行过户，在只交纳了契税而没有进行实际付款的情况下使1003号房的产权人变为了王健平。应当说，被告二人的这一行为应属无效行为。首先，虽然被告刘黄芳在报纸上刊登遗失声明，但该房屋属于原告王季君与刘黄芳共有财产，出售该房屋应经过原告王季君的同意。此外，被告王健平亦不构成善意第三人，其与被告刘黄芳系母子关系，应当对家庭财产有所了解，而且，在房屋买卖合同签订后，其并未真正付款，就将产权人变更为自己，也说明了其并非有偿取得该房屋。因此，该房屋买卖合同应属无效合同。
本案法院是以“被告刘黄芳、王健平之间并不存在房屋买卖合同关系，且王季君作为该房产的共有人并不同意出售该房屋给王健平，王健平亦未按合同给付款项”为由判决买卖合同无效的，原告王季君据此得以胜诉。但如果本案被告刘黄芳、王健平之间根据离婚协议书中的约定以赠与方式将房屋过户给王健平，王季君还能以赠与合同无效为由打赢官司吗？答案是可以的。因为离婚协议书中约定房屋归儿子王健平所有，这是一种赠与，但赠与合同通常是实践性合同，且必须赠与人同意并签订协议过户才行，而王季君并未同意将房产进行过户。所以，未经王季君同意，即便刘黄芳、王健平之间以赠与方式过户，也应属无效赠与合同，王季君照样能打赢官司。
【友情提示】
赠与人在赠与财产的权利转移前均可撤销赠与，即便是签订赠与合同，也不代表赠与不可撤销。本案中，被告母子过于心急，急于将房产过户给儿子，但他们忽略了一个重要的问题，就是虽然离婚协议中约定将房产赠与儿子，但在房产过户以前，所有权依然属于夫妻共有，未经对方同意不得擅自处分。对于想要将房产留给孩子的离婚父母们，本律师建议：如果要想确保房产在孩子名下，最好的办法是在离婚前就将房产过户到孩子名下，从而避免不必要的纠纷。
备注一：本文原创作者北京陈剑峰律师，本案例是北京陈剑峰律师亲自承办与婚姻继承有关的房产纠纷成功案例。助理王挺律师按照北京市律师协会婚姻家庭法律专业委员会案例编写固定格式要求撰写、添加、整理，最后陈剑峰律师定稿。在此，陈剑峰律师对助理王挺律师的辛勤工作表示肯定和感谢！
备注二：北京著名婚姻律师——北京市迪扬律师事务所陈剑峰律师简介：
党员，1996年从事律师工作至今15年，现为北京市迪扬律师事务所资深婚姻律师，擅长婚姻家庭继承纠纷法律事务。曾分别获得北京市丰台区法律援助优秀律师、北京市首批法律援助十佳优秀律师、首都奉献奥运好市民等荣誉。多次应中央人民广播电台的盛情邀请，做客直播间，为全国听众解答法律咨询。现为北京市律师协会婚姻家庭法律专业委员会委员，中央人民广播电台中国之声《法治中国》、《都市法宝》、《华夏之声》节目重要嘉宾。陈剑峰律师在2011年接受《广州新快报》、《上海法治报》、《北京社区报》、《北京劳动午报》、《北京晚报》、《环球时报英文版》、《国际金融报》、凤凰新媒体、中央人民广播电台、澳大利亚广播公司等国内外知名媒体的采访、专访或报道。
       婚姻家庭继承法律主要业绩：执业十多年来，办理了很多离婚纠纷、房产继承纠纷等婚姻家庭类案件，在此仅举其中成功代理的七例典型：
        1、一例典型的亲子鉴定案件：2002年本律师和北京市知名大律师——恩师徐玉光大律师合作办理了北京市丰台区首例因亲子鉴定引起的索赔案，该案原告获赔万元精神抚慰金的损害赔偿，成为该院新婚姻法公布实施后，在婚姻关系解除后精神损害获赔的第一案。
本案曾一度引起中央电视台某女记者的关注，因涉及隐私当事人不愿曝光，才没被媒体报道。
        2、一起典型的一对年近七旬的老年人离婚案件的非诉讼解决：2009年10月，位于北京市丰台区某小区的刘大爷，曾经由于经济犯罪被判入狱8年，出狱后由于不堪忍受妻子的对于自己人格的极度贬损和每天的谩骂，再加上双方几十年不幸福的婚姻，终致感情破裂，遂慕名委托本律师代理刘大爷离婚案件。接受委托后，本律师耐心细致地做刘大爷及其妻子的思想工作，劝其和好无效。于是，2009年11月底在北京市丰台区民政局婚姻登记处为其办理了协议离婚手续。这起离婚案件，双方都很“满意”，对刘大爷来说，达到了离婚的目的，避免了讼累，而且离婚后感觉如释重负、有一种轻松感和解脱感；对他的妻子来说，得到了唯一一套房产的所有权，也感觉有种解脱感。
3、王某，是一个近七十岁的老太太，现住东城区皇城根一间公房内。为这仅 10余平方米的公房，老太太打起了官司。事情起因是这样的：上个世纪六十年代，老太太的丈夫单位分配了两间公房（在丰台区某处），经夫妻协商将该公房的承租人变更为王某。因丈夫的哥哥李明（化名）家无房居住，王某就将该房暂借给李明居住。六十年代末，经王某同意，李明把两间房调换成一间，由丰台区某处调换至东皇城根。 2002 年，王某与丈夫离婚后无房居住，就从李明处要回房居住，李明同意。 2005 年初，房管所工作人员向王某催缴房租时在租金缴纳凭证上的承租人不是自己而是李明。老太太遂到房管所询问，房管所答复说该房承租人从 1995 年起就是李明，至今已逾十年了，但房管所却拒绝向老太太提供任何证据。老太太为把这间公房承租人变更回自己准备打官司，但手里唯一的证据只有租金缴纳凭证，没有任何证据证明老太太曾是该房的承租人。老太太曾为此事先后咨询了十多位律师，均告知十多年了，时间太长，打官司胜算希望渺茫。经过几番周折，老太太才找到我并委托我帮她打这场官司。经过艰难的调查从房管所取得了重要证据，将房管所和李明一起推上法庭后终于为老太太打赢了这场官司，争回了承租权。为感谢我们，老太太特意给我赠送了一面锦旗。
        4、一起没有达到夫妻感情完全破裂的离婚案的诉讼解决：被告周某的妻子，以被告周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒、夫妻性生活不和谐为由诉讼到北京市宣武区人民法院起诉离婚。通过朋友介绍被告周某找到本律师代理，因为周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒仅仅是家庭琐事，没有达到感情完全破裂的程度，另外，性生活不和谐是由于女方生完孩子后曾经使用过辛辣的化妆品来减肥以致造成男方伤害并且在男方心理留下某些阴影，这属于心理问题，可以通过心理医生来调整彼此的心理状态来达到夫妻性生活的和谐。在本案开庭时，本律师对于被告周某经常不回家照顾妻子和孩子、在外经常和朋友喝酒的行为给与了严肃的批评，并且要求周某向妻子承认错误，以后好好改正，多花时间在亲情上，并向妻子做了口头承诺。终于，妻子看到丈夫的悔过态度，决定再给周某一次机会，当庭撤诉。
       5、房产继承权的成功案例：2008年，北京市丰台区的田女士慕名找到我，为了一套房产的继承，这套价值近百万元的房产，根据我对继承法多年的研究，为她策划了诉讼方案，最终房产继承判决胜诉，当事人十分满意。
       6、父母子女之间房产确权案成功案例：2006年，王先生夫妇在北京某小区买了两套房产，因年龄大无法办理按揭手续，于是两套房产均登记在女儿名下。两套房的首付均为老两口支付，其中老两口居住的一套物业费、暖气费、水电费等一切费用均由老两口自己支付。老两口也想给一套女儿，自己留一套养老。但不争气的女儿离婚后卖掉了其中一套房产，做生意亏本后，还想打仅剩的一套房产的主意，想再次抵押进行贷款。老两口不干了，2009年，遂慕名聘请我代理向法院起诉，最后终于要回了房屋产权，老两口露出了欣慰的笑容。
       7、父子争夺房产案成功案例：2010年——2011年初，北京市丰台区一对父子为争夺房产经过三个案子，打了曲折5场官司，历时9个月。推翻了离婚协议书中关于房产归孩子的约定，判决房屋买卖合同无效，我代理父亲最终胜诉。
北京陈剑峰律师在全国公开发表过的婚姻家庭法律个人著作：
1、这样的遗嘱形式无效
2、妻子有精神病，丈夫可以提出离婚吗？
3、请问婚后五年财产才是婚后共同财产吗?
4、关于自书遗嘱必须注意的三个问题
5、与印度尼西亚人结婚在国内是否需要登记?
6、跟美籍华人在香港登记怎样离婚？
7、我能要回孙子的抚养权吗？
8、太爷爷的遗产我能继承吗？
9、如何认定夫妻感情完全破裂？
10、两个人都没钱，会不会就不判离婚?
11、公房能立遗嘱吗？
12、我想离婚，但不知道怎么办理，我需要赔多少？
13、什么是夫妻感情确已破裂？
14、什么是协议离婚？
15、什么是有配偶者与他人同居？
16、婚姻法对军婚有何特殊保护？
17、什么是诉讼离婚？
18、什么是探望权？
19、什么是家务劳动的补偿请求权？
20、什么是离婚损害赔偿？
21、什么是法定婚龄？
22、什么是无效婚姻？
23、什么是可撤销婚姻？
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25、与房产有关的婚姻继承法律社区普法知识讲座一
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27、老年人立遗嘱将房产留给子女继承时，如何最大限度地维护子女的利益？
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31、吴志英诉周东根变更抚养关系纠纷案
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33、浅析人工授精所生子女的法律地位
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41、婚后女方父母出资购房，如何维护女方的最大利益？
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52、离婚协议约定房产给孩子，就一定有效吗？
53、以子女名义购房，如何要回所有权？
   注：上述北京陈剑峰律师的个人著作在百度、谷歌等搜索引擎均可搜索到，希望转载者请注明作者及作者联系电话。
合作出版发行的著作：
2005年参与编写中国人民大学出版社出版的新版以案说法《婚姻家庭法篇》。