房屋买卖典型案例

　　                        民事判决书

　　（2008）某某民四终字第14号

　　上诉人（原审被告）：钟金平。

　　委托代理人杨某某，江西某某律师事务所律师。

　　委托代理人邹某某，江西某某律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：余剑平。

　　被上诉人（原审原告）：伦淦滔。

　　以上二原告委托代理人黄某某，男，汉族，某某县司法局干部，公民代理。

　　上诉人钟金平因与被上诉人余剑平、伦淦滔房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省某某州市中级人民法院（2007）某某中民四初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人钟金平及其委托代理人杨某某，被上诉人余剑平及其与伦淦滔的共同委托代理人黄某某等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　一审判决认定，原告余剑平、沦淦滔系某某县龙泉公司股东。2003年8月2日，原告余剑平以乙方龙泉股份有限公司代表的身份与作为甲方的被告钟金平签订《房屋产权转让协议书》，约定：“甲方将坐落在某某大道（原交通大道）249号私宅壹栋一次性转让给乙方，总面积约壹仟贰佰肆拾平方米共计六层，占地面积含余坪约叁佰捌拾平方米，具体事宜如下：1、转让范围房屋一栋：地基、内装修，现有家具含后面地基、水、电等实行全产权转让，合计人民币玖拾万元。乙方签订本协议时预付甲方购房款40万元人民币，分2次付清所有款项，待产权转让证办妥后即刻付清所剩欠款。2、乙方付清购买款后可对房屋进行改装、维修，否则甲方有权阻止乙方的行为。3、由甲方协助乙方办理有关转让手续，其费用由乙方负担。……5、乙方如不能按协议时间付清款项，视违约，其预付款作违约处理。”2006年5月6日，原告余剑平、伦淦滔作为乙方与作为甲方的被告钟金平签订了《关于房产权转让的补充协议书》，约定“在原房产协议的基础上，经甲乙双方共同协商，签订如下补充协议：1、原房产权协议书中乙方应付给甲方玖拾万元整，甲方房产转让给乙方，2004年5月1日已付给甲方叁拾万元整，乙方欠甲方陆拾万元整。从2003年8月12日至2006年6月15日计息，乙方应付给甲方利息计人民币贰拾万元作为补偿损失。甲方从2004年8月20日至2005年12月20日承包龙泉有限公司，甲方应付乙方承包金共计人民币壹拾陆万元整。对上述结算，乙方除原付给甲方叁拾万元外，应再付给甲方陆拾肆万元整，甲方房产归乙方所有；2、乙方在2006年5月15日前，一次性付给甲方壹拾万元整后，甲方产权证由乙方的人员保管，甲方协助办理有关转让手续，办理转让的费用由乙方承担，甲方办理完房产转让手续7天内，乙方一次性付给甲方剩余转让费计人民币伍拾肆万元整；……4、乙方如不能按协议时间付清款项，视为违约，其预付款作为违约金处理，房产归还甲方所有”。协议签订后，原告于2006年6月11日向被告钟金平支付补充协议约定的10万元购房款，被告钟金平出具了收条。其后，原告多次要求被告办理房产权证的转让手续，被告未按协议约定协助办理房屋产权转让手续，并在协议约定转让的房产空地上新建住房。原告遂诉之法院，请求支持其诉请。认定以上事实有《房屋产权转让协议书》、《关于房屋产权转让的补充协议书》、被告钟金平出具的收条、照片三张、某某县龙泉娱乐有限公司的设立登记审核表、章程、企业法人营业执照、原、被告双方庭审陈述等证据证实，以上证据原、被告双方庭审质证时未提出异议，该院予以认可。被告提供的证人施晓晶的声明书、韩维源的证言，因施晓晶、韩维源未出庭作证，当庭接受法庭质询，其证言内容的真实性不能确定，原告对此提出的异议成立。证人刘自华出庭证言证实被告曾催要原告办理过户手续的事实没有其他证据相印证，其证明的内容不能确定。原告对此提出的异议成立。因此，该院对被告提供的证人证言、声明书不予采信。

　　一审法院认为，原告余剑平、伦淦滔与被告钟金平于2003年8月2日、2006年5月6日就买卖被告所有的位于某某县潋江镇某某大道（原交通大道）246号的房产所签订的《房屋产权转让协议书》、《关于房产权转让的补充协议书》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方形成房屋买卖合同法律关系，均应按协议约定全面履行义务。被告提出“其转让房屋的行为未经得共有人施晓晶同意转让房屋的协议应属无效”的抗辩，该院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干若干问题的解释》第十七条第（二）项之规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。被告钟金平与施晓晶系夫妻，对本案诉争的房屋共同所有，被告钟金平在2003年8月2日与原告余剑平签订房屋转让协议书时已将房屋交付原告实际使用、管理至今，时间长达四年之久，施晓晶对此不可能不知晓，且施晓晶也未出庭接受双方质证，其声明所陈述内容的真实性不能确定。因此第三人有理由认为买卖房屋系夫妻双方的意思表示，被告以此为由主张合同无效缺乏事实依据与法律依据，该院不予采纳。双方签订的《关于房产权转让补充协议书》对双方于2003年8月2日签订房屋转让协议时约定的当事人主体、房产转让价格、产权交付方式进行了变更，形成了新的合约。该补充协议书约定购房人乙方由龙泉股份公司变更为余剑平、伦淦滔，根据合同的相对性原理，余剑平、伦淦滔作为补充协议约定的购房人提起诉讼，原告主体适格。被告提出原告诉讼主体不合格的抗辩理由缺乏事实依据，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。为此，对原告请求认定2003年8月2日与被告签订的《房屋产权转让协议书》、2006年5月6日与被告签订的《关于房屋产权转让的补充协议书》合法有效的诉讼主张，该院予以支持。被告对原告方超过约定时间交付的10万元购房款予以接受并未提出异议，是对原告迟延付款行为的认可。原告超过期间交付款项的行为并不能导致合同最终解除的条件。根据双方签订的协议第4项约定原告“如不能按协议时间付款款项，视为违约，其预付款作为违约金处理，房产归甲方（被告）所有”，可见，按照协议约定，应当以原告未按协议约定时间付清款项，方能成为房产归还被告的约定条件。对原告尚未给付54万元购房款，双方在补充协议明确约定该款待办理完产权转让手续后7日内支付，且办理房产权证书过户手续所需费用由原告方承担，双方应按约办理。并根据补充协议约定，原告方在支付10万元后，被告应当将房产权证书交付原告方，并协助办理房屋产权转让手续。被告没有举证证明已按协议约定履行了自己的义务，也未提供证明证实其在合理的期间内向原告方主张过权属异议。因此，被告提出其有权终止该协议履行的抗辩与事实和法律不符，该院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按照协议约定履行将约定房产过户给原告的义务，原告诉请被告履行合同义务的主张有事实和法律依据，该院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：1、原告余剑平、伦淦滔与被告钟金平2003年8月2日签订的《房屋产权转让协议书》、2006年5月6日签订的《关于房屋产权转让的补充协议书》合法有效。2、在本判决生效后的10日内，被告钟金平履行将某某县潋江镇某某大道（原交通大道）249号房、地产过户给原告余剑平、伦淦滔的义务，原告余剑平、伦淦滔予以协助。案件受理费12800元由被告钟金平负担。

　　宣判后，钟金平不服，向本院上诉称：1、被上诉人与龙泉娱乐有限公司所签订的《房屋产权转让协议》及《关于房产权转让的补充协议书》为无效合同。该协议所涉的房屋系上诉人钟金平与施晓晶夫妇的共同财产，上诉人在为上述转让行为时，未取得共有人施晓晶的同意，违反了《物权法》第97条的规定，应认定为无效合同。2、本案被上诉人不具有本案诉讼主体资格。2003年8月2日所签的协议，被上诉人余剑平是代表龙泉娱乐有限公司所签，并不是其个人行为。2006年5月6日所签的补充协议，也是对前一份协议的补充，并不是改变合同的主体，余剑平仍是受龙泉娱乐有限公司委托而签订补充协议，这一点在签订协议时上诉人钟金平是知道的，因此，根据《合同法》第402条规定，所签补充协议直接约束龙泉娱乐有限公司。3、即使所签协议有效，因龙泉娱乐有限公司屡次违约，上诉人也有权终止该转让协议。协议签订后，龙泉娱乐有限公司既未按2003年8月2日协议约定的付款日期付款，也未按2006年5月6日补充协议约定的日期付款。根据补充协议第4条的约定，上诉人有权收回房产。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判，认定房屋买卖合同无效。

　　被上诉人余剑平、伦淦滔答辩称：1、2003年8月2日签订的《房屋产权转让协议》及2006年5月6日签订的《关于房产权转让的补充协议》为有效合同，理由有（1）被答辩人的妻子施晓晶对被答辩人转让某某县交通大道249号房屋产权是知情且同意的。被答辩人在2003年8月2日就将房屋交付答辩人使用、管理至今，长达5年的时间，而且2004年8月18日施晓晶还和某某县龙泉娱乐中心签订了《承包经营合同》，某某县龙泉娱乐中心的经营地就是被转让的房屋某某县交通大道249号。（2）《中华人民共和国物权法》是从2007年10月1日起施行的，而两协议签订时间均在此之前，法不朔及既往。（3）《民法通则》第78条并没有规定答辩人与被答辩人这种情况的合同无效。（4）根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条、《中华人民共和国婚姻法》第17条和最高法院关于该法的司法解释（一）第17条第（二）项的规定，上诉人处分房产的行为亦有效。由此可见，被答辩人上诉意见，和法律规定不符。（6）即使被答辩人的妻子施晓晶不知被答辩人转让房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，也应认定合同有效。2、答辩人是适格的诉讼主体。（1）某某县龙泉娱乐有限公司于2003年9月16日成立，在签订《房屋产权转让协议书》之后。根据《民法通则》第36条规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。某某县龙泉娱乐有限公司签订协议时没有民事权利能力和民事行为能力，因此实际购房人是答辩人。（2）2006年5月6日的《关于房产权转让的补充协议》将购房人乙方由龙泉有限公司变更为余剑平、伦淦滔，且将原《房屋产权转让协议书》中乙方龙泉有限公司的权利、义务，均变更为由乙方余剑平、伦淦滔享受、承担了。（3）2006年6月11日被答辩人出具的收条明确载明“收到余剑平先生购买房款……”。3、答辩人不存在违约问题。根据《关于房产权转让的补充协议》的约定，答辩人虽迟延了26天交付人民币10万元，但是被答辩人接受了这10万元，出具了收条且未提出异议，应认为被答辩人对答辩人的迟延行为的认可。且双方并没有约定答辩人应将办理转让费用交给被答辩人，只约定了办理转让费用由答辩人承担。综上所述，被答辩人的上诉，没有事实和法律依据，请二审法院驳回被答辩人的上诉，维持原判。

　　综合考虑上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩，及双方对一审判决所认定的事实的异议，本案的争议焦点为：1、本案《房屋产权转让协议》、《关于房产转让的补充协议》是否有效。2、本案两被上诉人是否具有诉讼主体资格。3、本案上诉人是否有权单方解除合同。

　　二审期间，对一审判决认定的事实，被上诉人无异议，上诉人提出两点异议，一是对认定被上诉人多次要求上诉人办理房产权证的转让手续，上诉人未按协议约定协助办理房屋产权转让手续，并在协议约定转让的房产空地上新建住房这一事实有异议，二是一审法院因上诉人提供的证人施晓晶、韩维源未出庭作证、当庭接受法庭质询而对施晓晶的声明书、韩维源的证言的内容的真实性不能确定的认定有异议。对一审判决已采纳的证据和已认定的事实，双方无争议的部分本院予以确认。

　　上诉人提出的异议一，双方说法不一，上诉人提出系其多次找被上诉人催办过户手续，被上诉人不予理睬。而被上诉人又提出，是上诉人不给办理过户手续。对因何方原因导致未办理过户手续，双方均无证据证实，但所转让房屋至今未办理过户手续是不争的事实。

　　上诉人提出的异议二，因其提供的证人施晓晶、韩维源既未出庭作证、接受法庭质证，其中施晓晶又系上诉人的妻子，与上诉人有利害关系，一审法院对该证人证言不予采信并无不当。

　　二审庭审时上诉人、被上诉人分别提供了一份新证据，上诉人提供了一份由某某县工商行政管理局出具的有关某某县龙泉娱乐有限公司的企业信息，该证据载明某某县龙泉娱乐有限公司仍然存在，未被注销，该公司住所为某某县城某某大道249号，该公司的股东有三人，分别是两被上诉人余剑平、伦淦滔和案外人梁大均。被上诉人对该证据的真实性无异议。此外，被上诉人提供了一份承包经营合同，该合同的甲方是某某县龙泉娱乐中心，乙方是施晓晶，该合同于2004年8月签订，双方约定甲方将某某县龙泉娱乐中心及相关设施承包给乙方，时间为两年。乙方施晓晶及某某县龙泉娱乐有限公司的三个股东余剑平、伦淦滔、梁大均均签了名，上诉人钟金平亦签了名。上诉人质证称，该合同上施晓晶签名不是其本人所签，而是由上诉人代签，施晓晶本人并不清楚承包一事。被上诉人提出该合同是上诉人带回去签好字再拿过来，所以不能肯定该签名的真实性。对上诉人提交的证据，因被上诉人无异议，本院对该证据所记载的内容的真实性予以确认。对被上诉人提交的证据，上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但对该证据上施晓晶签名是否为其本人所签本院不能确定。

　　根据一审法院认定的证据和二审提交的证据可知，本案上诉人钟金平与案外人施晓晶于1985年5月登记结婚，是夫妻关系。本案双方当事人争议的坐落于某某县潋江镇某某大道249号的房屋系2001年建成并取得房产权证，产权证上记载的房屋所有权人为上诉人钟金平。因该财产是在上诉人夫妻关系存续期间取得，应属于上诉人与其妻子的夫妻共同财产。上诉人与被上诉人先后两次签订的转让该房屋的协议均无施晓晶签名。此外，某某县龙泉娱乐有限公司于2003年9月设立，设立时股东有三人，分别为被上诉人余剑平、伦淦滔和案外人梁大均，至工商部门2009年1月13日出具企业信息资料时止股东未发生变动。该公司主体仍然存在，至今未注销。该公司的住所自设立时起至今一直在某某县城某某大道249号，即本案诉争转让的房屋坐落地。此外，本案双方当事人约定转让的除某某大道249号房屋一栋外还含余坪，但上诉人已在余坪上建起一栋两层楼的房屋。

　　本院认为，由于被上诉人余剑平系香港居民，本案属于涉港纠纷，根据我国有关法律规定，涉港纠纷参照适用我国涉外案件的法律规定。因本案是合同纠纷，该合同的签订地和履行地均在江西省某某州市所辖的某某县，因此江西省某某州市中级人民法院对本案有管辖权。根据《民法通则》第145条的规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。本案当事人未选择适用的法律，根据最密切联系原则，该合同的签订和履行均在内地，与内地有密切联系，因此本案应适用中华人民共和国内地法律。

　　关于本案当事人签订的《房屋产权转让协议》、《关于房产转让的补充协议》是否有效。本院认为，本案《房屋产权转让协议》、《关于房产转让的补充协议》分别于2003年8月和2006年5月签订，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效合同。上诉人提出，因双方当事人所签的《房屋产权转让协议》、《关于房产权转让的补充协议书》所处分的财产是上诉人与其妻子的夫妻共同财产，上诉人在进行上述处分时并未取得其妻子的同意，因此该处分行为无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条虽规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”，但该规定是指物权行为无效，并非指签订合同的债权行为。本案双方签订两个协议是债权行为，该行为是否有效应看其是否符合《合同法》的规定，是否存在《合同法》上的无效事由。因本案《房屋产权转让协议书》、《关于房产权转让的补充协议书》分别于2003年8月和2006年5月签订，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，一审法院认定为有效合同正确。

　　关于本案两被上诉人是否具有诉讼主体资格。本院认为，一审判决认定双方签订的《关于房产权转让补充协议书》系对双方于2003年8月2日签订房屋转让协议时约定的当事人主体、房产转让价格、产权交付方式进行了变更，形成了新的合约，该补充协议书约定购房人乙方由龙泉股份公司变更为余剑平、伦淦滔，根据合同的相对性原理，余剑平、伦淦滔作为补充协议约定的购房人提起诉讼，原告主体适格并无不当，上诉人的这一上诉理由不能成立。

　　关于本案上诉人是否有权单方解除合同。本院认为，根据2006年5月签订的《关于房产权转让的补充协议书》的约定，乙方在2006年5月15日前，一次性付给甲方即上诉人钟金平10万元，并约定，乙方如不能按协议时间付清款项，视为违约，其预付款作违约金处理，房产归还甲方所有。上诉人钟金平提出，乙方未在该约定时间付款，而是延迟了一个月的时间即6月11日才付10万元，因此其可根据合同的约定收回房产。因《关于房产权转让的补充协议书》约定的支付总额是64万元，10万元只是总价款的六分之一不到，按约定剩余款项应在办理好房产转让手续后的七天内支付，但房产转让手续一直未办，所以剩余款项的支付并未到期，上诉人以10万元迟延支付了10天就主张享有解除合同的权利有违诚实信用原则。而且被上诉人迟延10天将10万元交付给上诉人时，上诉人不但予以接受而且未提出任何异议，至被上诉人对其提出违约诉讼时即提出延迟支付、解除合同问题，属为自己开脱责任，不能采信。

　　综上，一审判决正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费12800元由钟金平负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长黎章辉

　　审判员徐快华

　　审判员徐清华

　　二○○九年四月七日

　　书记员闫兵