房屋买卖不过户房屋归属如何认定再谈《房屋买卖不过户房屋归属如何认定？》 作者：井冈山市人民法院 杨亮 发布时间：2012-04-24 11:17:21
2012年4月11日江西法院网刊载了广昌县人民法院姜租伟同志的《房屋买卖不过户房屋归属如何认定？》一文，随后奉新县人民法院皮智勇同志也对此发表了自己的观点，但笔者对其中某些见解不敢苟同，在此也谈谈自己的一点看法，仅供参考。 【案情】 2004年8月，刘某与黄某签订房屋买卖合同合同，约定刘某以3.5万元价格购买黄某单家独院的房子一套，共86.5平方。刘某为省过户费当时就没有过户。2011年政府准备对该房屋所在地统一规划，政府依据要求黄某3月底之前搬出房屋并以划拨的形式补偿国有土地120平方给黄某。黄某遂找到刘某要求刘某搬出并承诺给刘某一笔违约金，刘某不肯，要求和黄某平分补偿到的120平方土地。该房子的土地性质系国有土地，房屋从2004年8月份合同签订后一个星期交付给刘某居住，产权人登记至今仍为黄某。截止涉讼，刘某一直在该房屋居住，房屋买卖合同双方各持一份，对合同效力双方都认可。 【分歧】 房屋买卖不过户房屋归属如何认定？ 一种意见认为，虽然房屋买卖合同有效，但黄某是房屋的物权所有人，根据物权优先的原则，房屋最终应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。 另一种意见认为，诚实信用原则作为一种民事立法的价值追求，作为民事领域的帝王条款，除非履行不能，否则必须被遵守。在法律上，合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行，物权优先于债权的原则在此并不适用。因此本案中刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。 【管析】 原作者同意第二种意见，认为产权未过户不属于适用物权优先于债权的情形，物权优先于债权的原则只适用于一物多卖和企业破产。因此本案中房屋所有权应归刘某，刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。 笔者也倾向于第二种意见，理由是： 首先，我们应该确认的是刘某与黄某签订的房屋买卖合同是有效的。在原作者和后一作者的文章中，双方都引用了《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但一个理解为合同已生效，而另一位则认为合同未生效，那该合同到底是否已经生效呢？我们不妨再往下看看《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，在我国的物权变动原则中，并没有将物权的登记作为前一债权行为生效的必要条件，前面债权合同是否生效与登记无关。只要双方协商一致，达成合意，债权行为即成立生效。我们再试想一下，假设本案中，刘某与黄某的房屋买卖合同仅是成立，并未生效，那么刘某又以何种权利来保障自己的利益呢？所以说，本案中刘某与黄某签订的房屋买卖合同是有效的。 其次，既然房屋买卖合同有效，那本案中的房屋所有权究竟应归谁呢？回到《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从这一规定可以看出，我国不动产的变动是以登记为要件的，如果不登记，则不发生物权变动之效力。那么，这与前面所提的房屋买卖合同有效是否冲突呢？其实不然。本案中，刘某与黄某双方争议当中包含了两个行为，即债权行为和物权行为，债权行为只需要双方合意即可，也就是前面所提的双方签订房屋买卖合同之行为合意，但这种行为与物权行为是分离的，即房屋登记之行为。一个是意思合意之表示，一个是实际物权之变动。合意表示不能代表物权变动，而物权确实发生变动则是合意表示之真实体现，这是为了保护交易安全，展现物权公示公信力所决定的，也是我国物权变动之基本原则。 那照此推理的话，是不是说本案的房屋所有权就应归黄某呢？我们再往下分析。原作者以及后一作者都提到一个“物权优先债权”的原则，那么在本案中究竟是否适用“物权优先原则”呢？其实在我国现阶段的法律体系中，没有明确说明“物权优先原则”应在何种情况下才适用，而只是在一些细则中有部分体现。比如在“一物二卖”或“一物多卖”当中，同一标的物上既存在物权，又存在债权，此时，为了保障交易安全，维护交易稳定，相关法律可能会规定此时物权优先债权。但是这种情况一般是在有第三人的情况下，即第三人是善意的，在本案中，是没有第三人的，就是房屋买卖双方，此时，是否也适用“物权优先原则”呢？笔者认为，“物权优先债权”的理论不适用于这样的情况。 在只有买卖合同而没有第三人出现的情形下，如果认为可以适用“物权优先债权”的原则，那么所有权人可据此将标的物消费或随意反悔解除合同而不需承担违约责任的话，这无异于否认依法成立的买卖合同所具有的法律约束力，会严重损害债权人之利益，导致破坏交易安全之恶果，这是法律所不容许的。再反之，如果在承认“物权优先债权”，所有权人可据此将标的物消费或随意反悔解除合同的同时，又规定所有权人应向债权人承担违约责任，那么，这对于“物权优先债权”理论的适用也就变得没有意义了，因为这根本没有起到保护物权人利益的作用。因此，在没有第三人的情形下，物权与债权之间的关系，自应按照物权人与债权人之间的相关法律关系来处理。 综上所述，黄某与刘某的买卖合同系自愿达成合意，成立并已生效，同时刘某已全部交付房款，并已经入住该房，虽然该房屋还未办理过户登记手续，但是该房的实际所有权已归刘某，黄某有义务协助刘某办理房屋过户登记手续。
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