吉安县律师，吉安市律师，吉安房产律师：成功代理房地产案件，反败为胜

 二 审 代  理  词

审判长、审判员：

江西青源律师事务所受上诉人龙某某委托，指派我担任其代理人，现针对本案的焦点，发表以下律师代理意见：

焦点一：租赁合同终止是何方违约导致，何方承担违约责任？

代理人认为：合同法规定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的法定义务，被上诉人彭某某未经承租人同意，擅自强行在租赁门面的中间和侧门空地新建楼梯等建筑物，占用租赁门面最主要、最关键的经营位置，从而引起纠纷导致上诉人无法经营约定的汽车修理业务，属于严重的违约行为。  

　  《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

2010年3月，被上诉人彭某某未经承租人同意，擅自裁断侧门门柱，砌墙封门、强行在租赁门面的中间和侧门空地新建楼梯等建筑物，占用租赁门面最主要、最关键的经营位置，由于上诉人龙某某强烈反对，双方发生纠纷，对此，被上诉人彭某某在其上诉状第2页也承认龙某某在4月1日至5月31日期间，向110、媒体等部门反映投诉，阻止其施工，这正说明彭某某辩称“经过出租人同意”是不符合实际情况的，也自相矛盾。

焦点二：协议书上“该商铺与通往第二层楼梯间的隔墙甲方有权安排修筑”应该如何理解？

代理人认为：协议中的“楼梯”根本不应该存在争议，当然是指签订协议时存在的楼梯，“修筑”是在原有楼梯处的隔离。如果不这样理解，那被上诉人可以随意扩大化故意曲解，可以为所欲为。

现在被上诉人是擅自改建，从承租门面中间新建楼梯上楼，废弃原来的楼梯，在原告承租门面的南侧砌墙封门，将南侧原有场地、通道堵死，这和协议约定是完全不相符的。

焦点三、被上诉人的行为是否违法？如果经过审批是否就不属于违约？

代理人认为：被上诉人的行为严重违法，其大肆改建、非法扩建行为，改变了原有承重结构、非法占用了国有土地、影响了城市管理、造成消防隐患，其未经过规划、土地、城市管理、消防、建设等主管部门审批，这些在《建筑法》、《消防法》和《建设工程质理管理条例》等都有相关规定。其主张是消防通道，依照《消防法》就应该提供消防部门的审批资料，任何其他部门的文件都是无效的。其提供的两份非消防部门的证明不符合客观事实和法规，不能采信。

此外，即便经过非消防部门的审批，强行占用租赁门面影响租赁物的基本使用，也是违约行为。

焦点四：被上诉人的改建行为是否妨碍上诉人对商铺的管理和使用？

事实是上诉人的租赁经营受到严重影响，导致上诉人承租门面的关键位置、场地、通道被侵占，这些位置本是上诉人修车、洗车、停车的位置，造成上诉人无法继续经营汽车修理业。

焦点五、上诉人的损失能否支持？

上诉人所花费的装修费，全部有原始凭证，被上诉人没有举证反驳，也没有申请价格鉴定，一审判决书也认定砌了103与102两个店间的隔离墙，还有水、电安装等材料、工资费用，上诉人按合同应当使用24个月，纠纷发生时仅使用10个月，按装修投入的百分之六十判决赔偿装修残值，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：因出租人违约导致合同解除，应予支持。一审判决把责任强加给上诉人，适用了该解释同一条第二项之规定，非常错误。被上诉人说未同意装修也是明显不符合实际情况的。上诉人的损失即便不是很准确，法院可以考虑实际情况酌情确定。

以上意见，供考虑，谢谢法庭。  

 代理人： 江西青源律师事务所  李海军

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 二〇一〇年十一月二日