房屋买卖合同无效：房屋使用费怎么算?

案情简介及争议焦点】

买受人购买开发公司一套房屋，约定价款3000万元，使用了5年，但因开发商原因该房一直未取得商品房预售许可证书；开发公司被诉后要求收回所售房屋，并提出反诉请求要求买受人按市场价40万元／月的标准支付使用房屋的租金。

争议焦点：应否返还？返还多少？

  裁判要点】

买受人构成不当得利。买受人通过买卖合同占有诉争房屋并使用，在合同被确认无效后，其受领给付无法律上的原因，构成不当得利。买受人应返还不当得利。开发公司作为出卖人行使不当得利请求权，符合法律规定；作为善意买受人，在返还该不当得利时，依相关规定，应以双方约定的合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准，即3000万元除以设计使用年限50年，再乘以实际使用年限5年，买受人应返还300万元的使用费。

裁判依据或参考】

相关依据或参考。民法通则》 第 条："民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"第92 条："没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。"《 合同法》 第58条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"最高人民法院《 关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》 第131 条："返还的不当的利益，应当包括原物和原物所生的拿息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。"最高人民法院《 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第9 条："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证．明… … 。"第19 条："商品房买卖合同约定或者《 城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院意见：

善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003 年11月30 日以〔 2003 〕 民一他字第13 号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确意见。该函全文如下：辽宁省高级人民法院：你院《 关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》 收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费的标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人

【 相类似案件的处理要点】

因出卖人一方过错导致房屋买卖合同无效，出卖方和买受人双方相互返还财产不难理解：出卖方退购房款并赔偿损失，买受人退房；但基于使用房屋形成的居住利益的补偿，理论上、实践上有不同看法，最高人民法院司法解释确立的按折旧年限返还规则，充分权衡了出卖人和善意买受人之间的利益，有说服力。

［附注］参考观点：善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准》 （杨永清）, 载《 中国民事审判前沿》 2005 年第2 集，最高人民法院民一庭编，法律出版社2005 年版。