原创 杨悦 祝亭亭 上海信和安律师事务所
房屋存在共有的情形时，共有人在房屋的处置问题上，当事人因为各自利益或者立场的差异，往往存在意见分歧而形成对峙，在各方各执一端互不相让的情况，则容易陷入僵持局面，甚至引发矛盾。这种相持不下的局面在实务中并不罕见，但是陷入此类僵局往往导致当事人利益不能实现甚至受损。在各方协商不成的情况下，如何打破僵局？当事人往往选择以提起诉讼的方式解决，这便涉及到共有产权房屋的分割问题。本文从共有产权房屋的分割路径，结合司法判例探讨共有产权房屋的分割实务。
一、共有产权房屋的分割路径
（一）明确房产共有情况
明确房产是按份共有还是共同共有。
（二）共有物分割原则
1.首先明确是否存在共有人约定不得分割共有的不动产，如有约定，共有人需有重大理由需要分割；
2．如无约定或约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失[1]或者有重大理由[2]需要分割时可以请求分割。
（三）分割方式
1.共有人协商确定，对房屋应当采取折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割方式。
2. 共有人无法协商的，且没有约定系争房屋不得分割的，以提起诉讼的方式请求分割。共有权的来源是共同购买或者共同受赠与或者共同原始取得。
二、案由
（一）分家析产纠纷
原来共同生活在一个家庭中的家庭成员之间，分成两个或两个以上的独立的家庭，而将原有家庭财产分成份额给分家后的各个家庭所有的一种法律行为，性质上是赠与和家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。分家析产的前提是存在家庭财产的共有。
（二）共有物分割纠纷
共有人将共有物从共有的状态通过分割的方式转化为各共有人单独所有，由此引发的纠纷叫做共有物分割纠纷。
三、相关案例
（一）丧失共有基础，共同共有人有权请求分割
1．向另一方支付相应份额的折价款，支付款项的共有人取得产权
（1）张x与黄xx分家析产纠纷一案一审民事判决书 （2008）浦民一（民）初字第18680号
案件简介：原告张x与被告黄xx原为恋爱关系，被告黄xx为被告黄xx、周xx之子。2006年原、被告四人共同购置了本市房屋一套，被告黄xx、周xx支付首付款，余款以原告张x的名义申请商业贷款和住房公积金中心公积金贷款。2008年6月24日，原、被告四人取得系争房屋产权，共有情况为共同共有。2008年9月，原告与被告黄xx终止恋爱关系。2008年10月31日，原告起诉依法分割案涉房屋，判决房屋归原告所有，原告依法按出资比例折价给被告。
法院认为：原、被告基于共有基础丧失的事实，要求对系争房屋进行析产分割，依法并无不当，因被告三人无法取得贷款人资格，系争房屋判原告所有，剩余贷款由原告继续偿还，并综合考虑房屋增值因素，房屋首付款支付情况、还贷情况，酌情确定折价款。
2. 将系争房屋拍卖或者变卖，拍卖、变卖后取得的价款，按产权份额进行分割
顾某某与李2共有物分割纠纷一审民事判决书 （2019）沪0104民初17083号
案情简介：顾某某与案外人李某1（已于2014年11月29日去世）系夫妻关系，李2系两人之女。系争房屋系拆迁安置所得。2016年9月28日，系争房屋产权登记在原、被告名下，为原、被告共同共有。原、被告在共同生活期间，因生活琐事时有矛盾。
法院认为：本案中，鉴于原、被告双方的矛盾无法调和，双方关系至本案诉讼时仍无任何缓和之迹象，维持共有关系的基础已经丧失，双方也不适宜继续共同居住并共同享有系争房屋。共同共有人之间确需析产明确份额的，应以等分为原则，并根据共有人的贡献程度来酌情确定是否适当调整份额大小。现有证据尚不能证明原告对于系争房屋的贡献大于被告，可适当多分，故根据系争房屋产权登记为原、被告共同共有的事实，结合原、被告目前的实际情况，本院确定原、被告各享有系争房屋50%的份额。原告主张由被告支付房屋折价款，但被告表示无力支付对方折价款，此系各方对分割方式未达成协议。原告另主张对涉案房屋拍卖、变卖后的价款予以分割，法院予以支持。拍卖、变卖涉案房屋取得的价款扣除相关费用后按上述产权份额进行分割。
（二）在没有约定不得分割共有系争房屋情况下，按份共有人可随时请求分割
1．向另一方支付相应份额的折价款，支付款项的按份共有人取得产权
（1）潘XX分家析产纠纷一案一审民事判决书 （2011）徐民三（民）初字第516号
案情简介：原、被告系姐弟关系。原、被告因遗产继承产生争议，后经法院调解，原、被告共同继承其父亲名下的系争房屋。原告享有56%产权份额，被告享有44%产权份额，原被告均居住在系争房屋内。原告表示愿取得系争房屋的产权，并按评估价格比例向被告支付折价款。被告不愿购买原告产权份额，也不同意将系争房屋整体出售。
法院认为：法院调解书确定原被告对系争房屋产权按份共有，原被告没有关于不得分割系争房屋产权的约定，原、被告按份共有系争房屋的权源基础是对父母遗产的继承，原、被告为继承遗产已产生关系裂痕，原、被告共有基础已趋于丧失。被告表示不愿意出售其持有的房屋产权，也不愿意购买原告持有的产权份额，有损于不动产的使用及交换价值的实现。原告提出析产之诉，符合法律规定。根据估价报告确定的房屋价值，原告在向被告支付44%的折价款后，系争房屋全部产权归原告所有。
（2）何英娟、何惠娟等与何慧兴共有物分割纠纷一审民事判决书（2018）沪0104民初10056号
案情简介：三原告与被告系兄弟姊妹关系，父母去世后遗留本案系争房屋，2016年9月，该系争房屋经徐汇法院判决归三原告及被告按份共有，并由三原告及被告支付给其他兄弟姊妹相应折价款，现该房屋由三原告和被告按份共有。原被告之间矛盾较大至庭审亦不可调和，故三原告提出诉讼请求依法分割系争房屋，判决该房屋归三原告所有，三原告依市场价支付被告折价款；被告协助三原告办理过户手续。审理中，因双方对系争房屋市场价值无法达成一致意见，经原告申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。
法院认为：法院结合双方实际履行能力、所占份额，法院认为由三原告获得房屋产权为妥，三原告向被告支付相应折价款。
2. 将系争房屋拍卖或者变卖，拍卖、变卖后取得的价款，按份额享有
徐小立诉徐平分共有物分割纠纷一案二审民事判决书 案号：（2016）沪01民终11661号
案情简介：徐平分、徐平枚系姐妹关系，徐平分、徐平枚与徐小立系姐弟关系。2015年12月25日，经生效判决书确认，系争房屋产权按份共有登记至上述三人名下。2016年7月，徐平分、徐平枚提起诉讼，要求徐小立支付系争房屋对价款，三人均表示无力支付对方折价款而完全取得系争房屋的所有权。
法院认为：徐平分、徐平枚作为按份共有人，可以随时要求对系争房屋进行分割，判决三人共同将系争房屋拍卖或者变卖，拍卖、变卖后取得的价款，按份额享有。
[1] 《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》共有的基础丧失，一般从共同共有关系消灭的角度来判断，如离婚、分家析产等情况可构成共有基础的丧失。
[2] 同上，重大事由的界定应当根据共有基础的不同等有所区别。如婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，应符合婚姻法司法解释三第4条规定的情形：一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；或一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
作者：杨悦 祝亭亭 上海信和安律师事务所
