吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第一章

第一条  为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,结合我市实际,制定本办法。

第二条  因公共利益需要,在本市行政区域内征收国有土地上的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予补偿的,适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条  市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

井冈山经济技术开发区管理委员会、庐陵新区管理委员会依据本办法,受市人民政府委托负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室为市人民政府的房屋征收部门(以下简称市房屋征收部门),组织实施市中心城区规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作,并对县(市、区)国有土地上的房屋征收与补偿工作进行指导和监督。

吉州区人民政府、青原区人民政府确定的房屋征收部门组织实施:

(一)市中心城区规划区以外的国有土地上房屋征收与补偿工作;

(二)市人民政府确定的市中心城区规划区内相关项目国有土地上的房屋征收补偿工作。

各县(市)人民政府确定的房屋征收部门,组织实施本行政区域国有土地上的房屋征收与补偿工作。

第五条  市、县(市、区)人民政府发展改革、建设、城乡规划、国土资源、房产管理、财政、市场和质量监督管理、城管、物价、公安、法制等有关部门应当按照各自职责,互相配合,保障国有土地上房屋征收与补偿工作的顺利进行。

监察、审计部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和部门或者单位及其工作人员的监察以及对支付征收补偿费用管理和使用情况进行审计监督。

第六条  房屋征收部门履行以下职责:

(一)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;

(二)可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作,对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督;

(三)接受举报并及时核实、处理;

(四)拟定房屋征收补偿方案,并报本级人民政府审批;

(五)做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作;

(六)对房屋征收范围内房屋的权属、区位等情况调查登记,并公布调查结果;

(七)房屋征收范围确定后,7日内书面通知同级国土资源、建设、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安有关部门暂停办理相关手续;

(八)向被征收人支付(代政府支付)被征收房屋价值的补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及补助和奖励,或者提供周转用房;

(九)与被征收人订立补偿协议;

(十)报请作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依照本办法的规定作出补偿决定;

(十一)依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布;

(十二)依法承办房屋征收与补偿工作的涉法涉诉事项。

第七条  房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

(一)房屋征收与补偿的法律依据;

(二)房屋征收的目的;

(三)房屋征收范围;

(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

(五)补偿方式、范围、标准和计算方法;

(六)用于产权调换房屋的基本情况、选购方法和交付期限;

(七)房屋征收评估机构选定办法;

(八)房屋征收补偿签约的期限、地点;

(九)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

(十)补助和奖励标准;

(十一)房屋征收实施单位;

(十二)住房保障;

(十三)其他事项。

第八条  市房屋征收部门委托市房屋征收与补偿服务中心为中心城区房屋征收实施单位。根据项目需要,市、县(市、区)房屋征收部门也可以委托除开发商、拆迁公司或其他企业、建设单位以及与房屋征收有利害关系的其他单位或者个人外的属地政府、政府派驻机构及相关单位作为房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以承包方式承接房屋征收任务,不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  房屋征收部门应当对从事房屋征收与补偿工作的人员,进行有关法律、法规和业务知识的培训,做到文明服务、规范上岗。

第二章   征收决定

   第九条  为了保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益需要,凡符合《条例》第八条所列情形之一,确需征收房屋的,由市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定。

第十条 作出房屋征收决定的程序:

(一)建设单位提出申请。

(二)发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门出具相关预审意见:发展改革部门负责对拟建设项目是否符合当地的国民经济和社会发展规划进行审核,并出具预审意见。其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目,是否纳入国民经济和社会发展年度计划,应报经本级人民代表大会审议通过;

城乡规划部门负责对拟建设项目是否符合城乡规划和专项规划进行审核,并出具预审意见,对符合规划的还应出具拟建设项目征收规划红线图;

国土资源部门负责对拟建设项目范围内土地是否符合土地利用总体规划进行审核,并出具预审意见。

(三)房屋征收部门对确需征收房屋的建设工程项目,应当会同城乡规划部门合理拟定房屋征收范围,报本级人民政府确定,并在房屋征收范围内予以公告。

(四)房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知同级国土资源、城乡规划、房产管理、市场和质量监督管理、税务、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明停办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1年。

(五)房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记,并在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果,被征收人、房屋承租人应当予以配合。

(六)房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县(市、区)人民政府。

(七)市、县(市、区)人民政府应当组织发展改革、财政、国土资源、建设、城乡规划、房产管理等有关部门对征收补偿方案进行论证,并将论证后的补偿方案在征收范围内公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。

(八)市、县(市、区)人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合《条例》及本办法规定的,市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

(九)市、县(市、区)人民政府在作出房屋征收决定前,可按照中共江西省委维护稳定工作领导小组《关于印发<第三方辅助评估主体开展社会稳定风险评估暂行规定>的通知》(赣稳发[2015]2号)的规定,在同级维稳部门的监管、指导下,引进第三方辅助评估主体(与评估主体没有行政隶属关系或经济利益关系,有独立的法人资格,取得相应资质证书,具备社会稳定风险评估能力的机构或者社会中介组织)对下列事项进行社会稳定风险评估,作出预警评价:

1.房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证;

2.实施房屋征收是否会产生行政争议和具有化解的可能;

3.征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位;

4.拟定的征收补偿方案是否公平、合理。

社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目,市、县(市、区)人民政府应当制定社会稳定风险的防范、化解和处置预案。

(十)市中心城区房屋征收决定涉及被征收人、公有房屋承租人数量较多,达1000户以上的,应当经市人民政府常务会议讨论决定。

   县(市)房屋征收决定涉及被征收人、公有房屋承租人数量较多时,由县(市)自行确定户数标准,并经县(市)人民政府常务会议讨论决定。

(十一)作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

征收补偿费用包括货币补偿和产权调换房屋建设等资金。

(十二)市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前,组织城乡规划、国土资源等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对房屋征收范围内已依法登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,应当以不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿的记载为准;不动产登记(房屋权属)证书与不动产(房屋)登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产(房屋)登记簿确有错误外,以不动产(房屋)登记簿为准。

对房屋征收范围内未依法登记的建筑,由房产管理部门会同国土资源、城乡规划等单位调查认定,对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

   (十三)市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后,应当7日内在房屋征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项(被征收人对房屋征收决定不服的,60天内可依法向上一级人民政府申请行政复议,也可在3个月内向人民法院提起行政诉讼)。

第十一条  征收房屋中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等的,依照有关法律、法规的规定办理。

第三章    

第十二条  作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府应当对被征收人给予公平、合理补偿。补偿包括:

(一)被征收房屋价值(即:被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方公平交易方式在评估时点自愿交易的金额)的补偿。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿(具体补偿标准另行制定)。

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(具体补偿标准另行制定)。

第十三条  市、县(市、区)人民政府应当对被征收人给予补助和奖励(具体补助和奖励标准另行制定)。

第十四条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产(即:被征收房屋的区位、用途、权属性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产)的市场价格(即:被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格)。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及市人民政府批准的房屋征收评估办法评估确定。

第十五条  房地产价格评估机构按照下列程序选定或者确定:

(一)房屋征收部门向社会发布房屋征收评估信息;

(二)具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门报名;

(三)房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单,供被征收人协商选定,协商选定期限不少于7日;

(四)供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家,少于3家的,房屋征收部门可以从符合资质条件的房地产价格评估机构中邀请;

(五)被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的,将协商结果书面告知房屋征收部门;

(六)协商不成的,由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定;

(七)按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的,房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机选定方式确定;

(八)房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的,协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的,应当由公证机构依法公证。

第十六条  房地产价格评估机构选定或者确定后,房屋征收部门应当在10日内向其出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

第十七条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资搬迁等费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。

第十八条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果告知被征收人。

分户初步评估结果告知被征收人7日后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核评估。

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

第二十条  被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县(市、区)人民政府应当提供不低于被征收房屋套内建筑面积的房屋用于产权调换,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人选择,并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围,具体由房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

第二十一条  房屋征收部门对个人住宅征收补偿安置建筑面积不低于36平方米。

征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的,安置时补齐36平方米,不结算差价;超出36平方米的部分实行阶梯式价格,36至50平方米的部分按照市政府当年公布的保障性住房成本价格结算(目前仍按1940元/㎡执行),超出50平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的,按照36平方米建筑面积结算。

县(市、区)人民政府根据实际情况,可以制定比前款更优惠的最低补偿安置面积办法。

第二十二条  市、县(市、区)人民政府在发布房屋征收决定公告的同时,应当在房屋征收范围内公告住房保障条件。

被征收人及直管公房、单位自管公房承租人,符合保障性住房(廉租住房、公共租赁住房)条件的,可以向房屋征收部门提出书面申请,经同级住房保障管理部门对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认,并通过“三审三公示”后,可不参加轮候(摇号),按房屋搬迁的先后顺序分房。

第二十三条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付临时安置费或者提供周转用房。产权调换房屋到期未交付的,应当自逾期之日起按原标准2倍支付临时安置费。

搬迁费、临时安置费具体标准由市、县(市、区)人民政府制定,并根据实际情况适时调整。

第二十四条  因征收房屋造成停产停业损失的,应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

(一)被征收房屋具有不动产登记(房屋权属)证或者经有关部门认定为合法建筑;

(二)有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续,且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;

(三)已办理税务登记并具有税负核定凭证。

第二十五条  因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定;协商不成的,委托相关专业评估机构评估确定。

停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的,补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止;实行货币补偿的,补偿期最多不超过6个月。

第二十六条  征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。

第二十七条  房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点面积和交付期限、产权调换房屋的差价结算、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议签约期限不得少于30日;房屋搬迁期限不得少于15日;货币补偿款应当在补偿协议约定期限内支付;对申请产权调换的当事人安置的临时过渡期限,多层建筑安置小区不超过24个月,高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十八条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十九条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十条  按照补偿协议已完成搬迁或者按照补偿决定确定的搬迁期限已完成搬迁的房屋,房屋征收部门负责组织实施拆除。

承担房屋拆除工程的企业应当具有相应施工企业资质等级,并对施工安全负责。

第三十一条  被征收人迁出原地后的义务教育入学,征收之时可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学,或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭,因居住地发生变化造成人户分离的,在征收补偿完成1年内,凭迁出地民政部门出具的证明材料,由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。1年后,按规定向迁入地民政部门提出申请。

因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面,既可选择迁出地的居民待遇,也可选择迁入地的居民待遇。

第三十二条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依法申请房屋所在地基层人民法院强制执行。市、县(市、区)人民政府申请人民法院强制执行前,应当依法书面催告被征收人履行搬迁义务。

申请机关向人民法院申请强制执行,除依法提供强制执行申请书及附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点及面积等材料外,还应当依法提供下列材料:

(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

(三)社会稳定风险评估材料;

(四)申请强制执行的房屋状况;

(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

第三十三条  房屋征收补偿工作完结后,房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对房屋征收补偿费使用情况的监督,对房屋征收补偿项目费用情况进行专项审计,并公布审计结果。

第三十四条  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回,登记机构注销房屋所有权登记和土地使用权登记。

第四章法律责任

第三十五条  市、县(市、区)人民政府和房屋征收部门的工作人员以及房地产价格评估机构或者房地产估价师在房屋征收与补偿工作中违反《条例》和本办法规定的,按照《条例》第四章的相关规定承担法律责任。

第五章    

第三十六条  县(市、区)人民政府可以根据本办法,结合本地实际情况,制定具体实施细则。

第三十七条  本办法自2017年3月1日起施行。2012年1月1日起施行的《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(吉府发[2011]15号)及《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准》(吉府办发[2011]20号)等3个配套文件同时废止。本办法施行前已实施或者正在实施的国有土地上房屋征收项目,继续按照原有的政策执行。

本办法未尽事项,按国家、省有关法律、法规及政策执行;与国家、省新出台的法律、法规及政策不一致时按国家、省有关法律、法规及政策执行。

附件1

吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定

和评估技术细则(2017年版)

第一章    

第一条  为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作,维护被征收人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令第214号)、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本细则。

第二条  本细则适用范围:在市区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本细则。

第三条  从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供被征收人选择。

第四条  承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目,评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作,估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

第二章 房屋征收评估机构选定

第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

第六条市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导,建立房地产价格评估机构管理库,实行动态管理,优胜劣汰。

第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构,供被征收人选择。

第八条 房屋征收决定确定后,房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况,在房管部门公众信息网上予以公示,自公示之日起5个工作日内,具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在市房屋征收管理部门备案登记,并在当地有办公场所,具有相应的房地产估价现场作业人员。

中心城区以外的市、县可参照执行,也可以其他形式通知房地产估价机构,但参与的房地产估价机构不得低于两家。

第九条 房屋征收部门应以公告等形式,在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范,并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构,并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门,协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的,应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持不动产(房屋权属)证书,按一个被征收人(产权户)一票的原则,到指定地点参与投票。

第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的,在征收部门的组织下,采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时,房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

第十四条 房地产估价机构确定后,房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构,对估价人员审核,颁发房屋征收评估人员上岗证,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)开展评估工作。

第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的,可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的,各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商,执行统一标准。

第十七条对有下列行为之一的评估机构和人员,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案。

(一)出具不实估价报告的。

(二)与征收当事人一方串通,损害对方合法权益的。

(三)在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

(四)在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

(五)依本办法确定的评估机构,无故不接受委托的。

(六)经估价师专家委员会鉴定,确实存在诸多问题的。

(七)法律、法规禁止的其他行为。

第三章  房屋征收评估技术细则

第一节  评估具体规定

第十八条  估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋(含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修)及其附属物,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第十九条  被征收房屋价值评估目的应当表述为为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值

第二十条  估价时点为房屋征收决定公告之日。

第二十一条  价值标准为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的,土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。

第二十三条  征收估价应当按照下列程序操作:

(一)公布备案名录,选择评估机构;

(二)接受评估委托,明确基本事项;

(三)查阅相关资料,开展前期调查;

(四)拟订评估方案;

(五)收集评估资料,组织实地查勘,入户调查;

(六)参照技术细则,进行评估测算;

(七)确认测算初评结果并公示;

(八)现场咨询答疑;

(九)撰写估价报告,包括整体评估报告和分户评估报告;

(十)汇总相关资料,提交估价报告;

(十一)估价材料存档;

(十二)对评估报告的解释、说明;

(十三)复估和专家委员会鉴定。

第二十四条  房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映,整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告;房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第二十五条  估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至项目征收补偿结束时止。

第二节  被征收房屋性质认定及分类

第二十六条  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十条的相关规定,被征收房屋权属、用途、面积、结构等以不动产登记(房屋权属)证书、不动产(房屋)登记簿为准;不动产登记(房屋权属)证书与不动产(房屋)登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产(房屋)登记簿确有错误外,以不动产(房屋)登记簿为准;被征收时不动产登记(房屋权属)证书明为住宅,但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的,征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

第二十七条  被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋。

第三节  估价方法及应用

第二十八条  住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估,配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

第二十九条  对适用市场比较法估价的一般住宅房屋,其征收补偿评估价格测算的技术路线为:

(一)确立整体评估基准。在征收项目范围内设定标准样本住宅作为整体评估基准;“标准样本住宅”的设定要求

参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第二章第十二条;

(二)测算整体评估基准价格。

① 依据相关评估技术规范规定的方式,采用市场比较法评估出标准样本住宅的基准价格。基本公式为:

               100   (K2   100     100

基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

          K1   100   K3        K4

Vs为可比实例价格;

K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的,该系数取100

K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

确定标准样本住宅的基准价格应选取3个以上可比实例,经过上述各种修正后,再计算平均值,得出的结果为市场比较法评估出的标准样本住宅价格。

② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

(三)确定分户评估价格。各被征收房屋分别与标准样本住宅进行房地产实体状况因素比较,得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为:

Vz = [区位价格+重置价格×结构修正系数×(1—折旧率)]×(1±楼层修正系数)×(1±朝向修正系数)×其他实体修正系数×房屋建筑面积

① Vz为被征收住宅分户评估价格;

② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格-砖混一级十成新重置价格;

③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第三章。

第三十条  非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

第三十一条  本细则第二十六条所述住改非房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

第三十二条  非住宅分为营业性用房和非营业性用房。非住宅营业用房市场比较法估价技术路线:

(一)确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

(二)搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求,在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

(三)测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求,

3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

第三十三条  非住宅营业用房收益法估价技术路线:采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时,一般采用稳定收益情形测算,通常采用如下公式计算:

a       1

Vy = ——[ 1-——  ]

r    (1+rn

Vy为评估价格,a为估价对象年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第四章。

第三十四条  非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法,也可以采用成本法,如果采用市场比较法,则按照市场比较法评估的应用要求进行估价;对于交易实例收集较为困难的,采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

第三十五条  非住宅非营业用房成本法估价技术路线:

(一)成本法的内涵:成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧并考虑土地取得成本,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法,其成本含义并不是通常意义上的实际成本,而是以成本为基础的客观市场价格。

(二)成本法的基本公式:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋征收补偿估价的特点,成本法估价的基本公式为:

征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 + 建筑物重置价格 - 建筑物折旧 = 土地重新取得价格+ 扣除折旧后的建筑物现值。

(三)参数确定:除另有规定外,土地重新取得价格采用基准地价修正法确定;各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第五章。

第四节  其他征收估价问题处理

   第三十六条  收益法估价规定:采用收益法估价的,房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

第三十七条  成本法估价规定:采用成本法估价的,应当采取房屋、土地分别估价的方式,估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取;建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定,可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算,不适用直线折旧法的,采用成新折扣法计算。

第三十八条  临时建筑和在建工程估价规定:未超过批准期

限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;在建工程应采用成本法进行估价,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第三十九条  非房屋及其附属物估价规定:凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第四十条  其它估价规定:室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》(2017年版)第六章确定的标准执行。

第五节  征收估价报告

第四十一条  征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,参照本细则的要求出具征收估价报告。

第四十二条  被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名,不得以印章代替签名,同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构,对估价报告的内容和结论负责。

第四十三条  房屋征收估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第六节征收估价工作准则

第四十四条  被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

第四十五条  评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人,估价技术负责人最终确定估价技术方案,并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

第四十六条  所有征收估价项目均须开展现场查勘工作,承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料,要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。

第四十七条  估价人员应持证上岗,逐户逐项估价,做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

第四十八条  征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第四十九条  征收评估机构在估价委托协议约定的时间内,应向征收部门提交正式的征收估价分户报告,并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

第五十条  征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

第七节  征收估价工作资料存档

第五十一条  评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:

(一)房屋征收委托评估协议;

(二)房屋征收决定公告;

(三)估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;

(四)估价对象的实地查勘记录、影像等资料;

(五)标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料;

(六)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

(七)其他涉及估价项目的必要资料。

第五十二条  评估机构完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第四章    

第五十三条  选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的,对所调换房屋的估价和结算,按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有关规定结合本细则实施。

第五十四条  征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算,项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

第五十五条  本细则未能涵盖的其它征收估价情况,按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。


附件2

吉安市中心城区征收评估指导标准(2017年版)

第一条  为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作,确保评估补偿价格公正、客观、准确,根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本标准。

第二条  本标准适用范围:在吉安市中心城区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本标准。

第一章  市场比较法可比实例选择要求

第三条  可比实例选择要求,适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

第四条  可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

第五条  可比实例应与估价对象的用途相同。其中,住宅房屋的可比实例必须用途相同,一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

第六条  可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指四大类建筑结构,一般分为:

)钢混结构;

)砖混结构;

)砖木结构;

)简易结构。

第七条  可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是正常市场交易价格。

第八条  可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般应不超过12个月,近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

第九条  采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

第十条  选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%

第十一条  对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%,综合系数修正不得超过±30%

第二章  整体评估基准价格测算的标准样本住宅及

可比实例限定条件

第十二条  住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件:

(一)成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件。

(二)一般情况下为无装修的成套房屋。

(三)一般情况下房屋为砖混一等十成新。

(四)首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为标准样本住宅的原型,再根据具体情况,从方便操作提高效能的考虑出发,综合被征收房屋的典型特征,按上述三条要求设定一个征收项目范围内的标准样本住宅

第十三条  住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求:

(一)可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋;

(二)一般情况下,可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋,如在估价对象类似范围内,无砖混结构的多层住宅房屋,可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋;

(三)可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;

(四)可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格;

(五)可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异一般不超过12个月;

(六)采用可比实例修正测算确定评估价格,选用可比实例的数量应为3个及以上数量;

(七)同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30%;

(八)选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。

第三章  住宅房屋实体因素修正系数

第十四条  住宅房屋结构因素修正系数, 结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

房屋结构等级分类表

类别项目

结构

门窗及墙面

设备

耐用年限

残值率

一类钢混一级

八层及八层以上的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,有电梯,室内一般粉刷

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

60年

0

一类钢混二级

七层及七层以下的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,无电梯,室内一般粉刷

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

60年

0

二类砖混一级

钢混基础,部分钢筋混凝土梁、柱承重,钢筋混凝土圈梁、构造柱,上部眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面

铝合金及外墙高级装修

设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等

50年

2%

二类砖混二级

钢混基础或砖基础,钢筋混凝土圈梁,内外墙均为眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面

铝合金及外墙部分装修

设备齐全,有上下水电、有独用的浴、厕等

50年

2%

二类砖混三级

砖石基础,内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖,大部分二眠一斗墙,钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面,一般内粉刷,水泥地面

木门窗,外墙一般粉刷

设备基本齐全

50年

2%

三类砖木一级

外墙为眠砖的房屋,木柱排山屋架,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷

木门窗、外墙一般粉刷

设备基本齐全

40年

6%

三类砖木二级

外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷

木门窗、外墙一般粉刷

设备不齐全

40年

4%

三类砖木三级

部分砖墙或乱砖墙到顶,瓦木屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷

木门窗及外墙无粉刷

设备不齐全

40年

3%

四类简易结构

砖勒脚,木板墙,土坯墙,乱砖墙,简易屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷

门窗简陋

设备不齐全

10年

0

第十五条  住宅房屋朝向因素修正系数

朝向系数(%


东西

南北

正南

正北

成套型住宅

0

+4

+2

0

非成套型住宅

0

+0.5

0

0

第十六条  住宅房屋楼层因素修正系数

居住

层次

总层数为二层的增减比率(%

总层数为三层的增减比率(%

总层数为四层的增减比率(%

总层数为五层的增减比率(%

总层数为六层的增减比率(%

总层数为七层的增减比率(%

总层数为八层的增减比率(%

第一层

0

0

0

0

0

0

0

第二层

0

2

2

2

2

2

2

第三层


0

4

4

4

4

4

第四层



0

3

4

4

4

第五层




0.5

3

4

4

第六层





1

2

3

第七层






1.5

2

第八层







2

第十七条 高架空层、独家使用的露天平台和空中花园,根据实际情况调整系数为+1%+5%。

第十八条  平面布置根据实际情况调整系数为+1%+4%。

第十九条 房屋结构等级表中一类钢混二级无电梯,但实际有电梯,调整系数为6%10%。

第二十条  非成套型住宅房屋调整系数为-3%。

第二十一条  非出让土地院场的补偿以基准价格减去砖混一级十成新重置价格为基数乘以60%给予补偿。

第二十二条  假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数,

层高0.8~1.5m(含1.5m)补偿不超过50%;层高1.5~2.2m(不含2.2m)补偿不超过80%。

第二十三条  未计面积的地下室以重置价乘以地下室的面积为基数,层高为1.5~2.2m(不含2.2m),根据地下室面积补偿不超过80%。

第二十四条  住宅房屋折旧(公式如下):

折旧率=(1—残值率)÷耐用年限×已使用年限

能正常使用的房屋折旧率一般不高于30%。

第四章  营业用房估价的收益法应用原则

第二十五条  估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算,客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平;在无法取得客观租金收益数据时,商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算,客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑,可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时,应对照估价对象的现实情况确定扣除项目,分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。

第二十六条  估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时,必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例;应用安全利率法计算时,资本化率=安全利率+风险调整值,安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率,风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验给予确定。

第二十七条估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。

第五章  非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表

第二十八条  特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价

(一)成本法估价的基本公式为:

征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧

(二)土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。

(三)建筑物重置价格参照下表执行(特殊建筑需另行测算费用,确定重置价格)。

(四)建筑物折旧应根据现场勘查结果应考虑物质折旧、

功能折旧等因素给予确定。

第二十九条  房屋重置价格表:

结构

钢混

砖混

砖木

简易

一级

二级

一级

二级

三级

一级

二级

三级

价格

(/

1250

1050

890

840

790

800

700

640

570

第六章  装修补偿标准

第三十条  符合城市规划及《住宅室内装饰装修管理办法》要求的拆迁房屋装饰装修予以补偿。装饰装修的补偿金额由房地产估价人员根据本市装修材料的市场行情以及结合我省的装饰装修定额标准评估确定。

第三十一条  补偿标准:

(一)住宅房屋装饰装修2年内(不含2年)按装饰装修费的100%给予补偿。

(二)住宅房屋装饰装修2-4年内(不含4年)按装饰装修费的90%给予补偿。

(三)住宅房屋装饰装修4-6年内(不含6年)按装饰装修费的80%给予补偿。

(四)住宅房屋装饰装修6-8年内(不含8年)按装饰装修费的70%给予补偿。

(五)住宅房屋装饰装修8-10年按装饰装修费的60%给予补偿,10年以上给予50%补偿。

第三十二条  征收评估装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由房地产估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

第三十三条  装饰装修材料价格表(材料费的综合价格中包含制作安装费)

装饰装修材料

综合价

地 面

水磨石

普通

70/

多彩镶铜条

100/

油漆

乳胶漆

20/

地面漆

8/

地 面

地    砖

普通

70/

墙面砖

110/

刨光地砖

120/

防滑地砖

90/

花岗岩

花岗岩镶铜条

150/

花岗岩

130/

大理石

大理石镶铜条

120/

大理石

100/

地板条

复合

100/

实木

200/

马赛克


70/

地角线


6/m

墙 面

仿瓷


14/

喷涂


20/

墙纸


40/

硅澡泥


150/

木质装饰板


120/

墙布


50/

电视背景墙

木板底、石膏面

150/

石材

370/

瓷砖

220/

花格板


260/

壁柜


360/

吊柜


320/

鞋柜


380/

橱柜


260/

顶 部

石膏

一级

60/

二级

80/

顶 部

铝塑板


160/

玻璃


160/

塑料扣板


50/

铝天板


65/

木拼花吊顶


200/

罗马柱

杂木

300/

石膏

260/

实木线条


10/m

复合集成


130/

门 窗

包门、门套


500/

窗套


38/m

铝合金窗


160/

磨花玻璃推拉门(衣柜门)


170/

木玻璃推拉门


170/

铝合金推拉门


160/

塑钢推拉门


130/

塑钢窗


180/

防盗网

不锈钢

90/

钢筋

55/

方管

60/

雨棚

白铁皮

65/m

玻璃钢

40/m

白铝板

70/m

不锈钢

100/m

厨卫设施

台板

石材

270/

博古架


190/

瓷砖洗手池、储水池


500/

厨卫设施

大理石洗手池


650/

柱盆


150/

陶瓷洗手盆


100/

不锈钢洗手盆

单盆

200/

双盆

400/

玻璃洗漱台


500/

陶瓷洗漱台


550/

蹲便器


100/

马桶


600/

普通浴缸


2000/

沐浴房


1000/

装饰楼梯

木质结构

实木板

300/

复合板

75/

钢制结构


180/

大理石


200/

不锈钢


120/m

铁艺


200/m

实木


300/m

其它

钢架棚


200/

水泥阁楼


200/

木板阁楼


150/

梳妆台(固定)


500/

书桌(固定)


300/


附件3

吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、

补助和奖励标准(2017年版)

为维护公共利益,切实保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,根据《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《实施办法》)第十二条、第十三条规定,特制订中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准:

一、被征收房屋价值的补偿标准

被征收房屋价值,由被征收人选定的房地产价格评估机构按照《吉安市中心城区国有土地房屋征收评估机构选定和评估技术细则》(2017年版)进行评估确定,并根据被征收房屋权属、用途的不同,分别采取以下不同的补偿方式和标准。

一)私产房的补偿

被征收人对被征收房屋价值的补偿方式,可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

1.住宅

1)货币补偿

由房屋征收部门按照《实施办法》第十四条规定计算被征收房屋的价值

2)产权调换

按照《实施办法》第十四条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价;被征收人选择产权调换其安置面积不得超过被征收房屋建筑面积的10%(含,下同),所超出的10%以内部分,按照市政府当年公布的保障性住房成本价格结算(目前仍按1940元/㎡执行);由于规划设计等原因,超出10%的部分,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格结算。用于产权调换房屋的建筑面积小于被征收房屋面积时,剩余房屋面积按货币方式予以补偿。

产权调换的户型及地点由征收部门在房屋征收与补偿方案中具体明确。

2.非住宅

非住宅分为:(1)营业性用房(2)非营业性用房。其中营业性用房包括商铺类用房(门面房、商铺等)、商铺类用房以外的其他用房(商场、超市、商业写字楼、旅馆、餐馆等)。

1)货币补偿

营业性用房由房屋征收部门按照《实施办法》第十四条规定计算被征收房屋的价值。

非营业性用房按被征收房屋的价值实行货币补偿,不作产权调换。

2)产权调换

被征收时不动产(房屋权属)证书载明为营业性用房的,实行等面积调换并按照《实施办法》第十四条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价,由于规划设计等原因超过被征收房屋建筑面积的,按房地产市场销售价格结算。

被征收时不动产登记(房屋权属)证书载明为住宅,但属临街同时依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的“住改非”房屋,征收时只对30平方米内(超出的计入住宅面积,不足的据实计算)部分按商铺性质进行市场评估并给予货币补偿,同时30平方米内的面积还可计入住宅的面积给予产权调换,但要结清差价。

3.产权调换的选房顺序,按签订补偿协议的先后顺序进行。

(二)公产房的补偿

按被征收房屋的评估价值实行货币补偿,不作产权调换

二、被征收房屋搬迁、临时安置的补偿标准

(一)搬迁费

1.住宅:

按被征收房屋建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿选择产权调换的,应支付两次搬迁补偿费

2.非住宅:

1)营业性用房按被征收建筑面积15/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿

2)非营业性用房按被征收建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿  

3.被征收人因房屋征收涉及的电话、空调移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用,由房屋征收部门按征收决定公告之日相关部门公布的收费标准予以补偿。

(二)临时安置费

1.被征收人被征收房屋属住宅并选择产权调换的,按被征收房屋建筑面积给予被征收人8/平方米·月的临时安置费。现房安置的,一次性给予被征收人三个月的临时安置费补偿;期房安置的,属多层建筑的给予被征收人不超过二十四个月的临时安置费补偿;属高层建筑或多层建筑与高层建筑混合安置的给予被征收人不超过三十六个月的临时安置费补偿,产权调换房屋到期未交付的,自逾期之日起按上述标准2倍给予临时安置费。

2.被征收人被征收房屋属非住宅并选择产权调换的,由房屋征收部门支付停产停业损失补助,不再支付临时安置费。

3.被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房,房屋征收部门不支付临时安置费。

三、因房屋征收造成停产停业损失的补偿标准

(一)营业性用房中的商铺类用房每月按被征收房屋价值的3‰给予停产停业补偿;商铺类用房以外的其他用房每月按被征收房屋价值2‰对被征收人给予停产停业补偿

(二)对因房屋征收而发生的设备搬,安装费用,以及无法恢复使用的设备、构筑物等补偿,由评估机构按照相关规定据实评估确定。

四、被征收房屋的补助标准

(一)私产房补助

1.征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的,安置时补齐36平方米,不结算差价;超出36平方米的部分实行阶梯式价格,36至50平方米的部分按照市政府当年公布的保障性住房成本价格结算(目前仍按1940元/㎡执行);超出50平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的,按照36平方米建筑面积结算。

2.被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约完成搬迁并选择货币补偿方式的,可增加下列补助:

1)被征收房屋属个人住宅的,对被征收人一次性增加被征收房屋评估价的20%作为补助。

2)非住宅:营业性用房增加被征收房屋评估价的15%的补助;非营业性用房增加被征收房屋评估价的10%的补助。

3.被征收人符合住房保障条件的,按照《实施办法》第二十二条执行。

4.被征收人,符合市、区有关救济、优抚条件的,可优先享受相关的救济和补助。

(二)公产非住宅补助

被征收人在房屋征收部门规定的期限内签约并完成搬迁的,对营业性用房增加被征收房屋评估价的10%的补助;对非营业性用房增加被征收房屋评估价的3%的补助。

五、对被征收人的奖励

(一)分段奖励

房屋征收决定公告后,在分户评估结果公示起60日内签订补偿协议的,房屋征收部门将按以下时间段及标准对被征收人给予奖励,超过 60日后签订补偿协议的,不给予奖励。

1.住宅

第一阶段:在分户评估结果公示起20内签订补偿协议的,给予200/m2奖励;

第二阶段:在分户评估结果公示起40内签订补偿协议的,给予100/m2奖励;

第三阶段:在分户评估结果公示起60日内签订补偿协议的,给予50/m2奖励;

2.非住宅

1)私产房屋

第一阶段:对营业性用房中的商铺类用房,在分户评估结果公示起20内签订补偿协议的,给予400/m2奖励;对商铺类用房以外的其他营业性用房,给予200/m2奖励。对非营业性用房,给予60/m2奖励。

第二阶段:对营业性用房中的商铺类用房,在分户评估结果公示起40内签订补偿协议的,给予200/m2奖励;对商铺类用房以外的其他营业性用房,给予100/m2奖励。对非营业性用房,给予30/m2奖励。

第三阶段:对营业性用房中的商铺类用房,在分户评估结果公示起60内签订补偿协议的,给予100/m2奖励;对商铺类用房以外的其他营业性用房,给予50/m2奖励。对非营业性用房,给予15/m2奖励。

2)公产房屋

第一阶段:在分户评估结果公示起20内签订补偿协议的,给予50/m2奖励;

第二阶段:在分户评估结果公示起40内签订补偿协议的,给予25/m2奖励;

第三阶段:在分户评估结果公示起60内签订补偿协议的,给予10/m2奖励;

(二)分栋奖励

被征收人(不含公产房)获得上述分段奖励的同时,在分户评估结果公示起60日内,成栋、成片完成签订补偿协议的,每户(不分住宅、非住宅)还可获如下奖励:

1.分栋奖励

1)成栋商品(房改房)房

住户为24户以下的成栋商品房,每户可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励;住户为24户以上的,每户可按被征收房屋评估价值的3%的标准给予奖励。

2)独栋私房

被征收房屋为2户以上至5户以下的,每户按被征收房屋评估价值的1%的标准给予奖励;被征房屋产权人6 户以上的,每户可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励;被征房屋产权人为一人且属独栋的,可与1户以上类似被征房屋的产权人自由组合,组合户数的奖励标准与上述户数标准相对应。

(三)分片奖励

房屋征收部门应根据建设项目的大小、被征收房屋(不含公产房)的多少等因素,按100户的标准将项目划分为多个片区,项目不足100户的,可以以项目为片,划片情况同时在征收方案中公布。片区内所有被征收人,在分户评估结果公示起60日内,当签订房屋征收补偿协议户数分别达到90%、95%、100%时,每户每次均可给予5000元的分片奖,即每户最高给予的分片奖为15000元。

六、补助、奖励资金按实际签约并搬迁交房时间计算,同时,在房屋征收范围内的固定地点予以公示。

抄送:市委,市纪委,市人大常委会,市政协,吉安军分区,市委各部门,市法院,市检察院,群众团体,新闻单位。

吉安市人民政府办公室                     2017年 2月16日印发